Créditos Hipotecarios: Modenizaciones Deseables
por Jorge Wahl S.
Socio Alessandri & Compañía Abogados
MODERNIZACIONES DESEABLES
Reconociendo que el sistema de créditos hipotecarios se ha desarrollado en Chile en forma muy satisfactoria, existen aspectos en los cuales es deseable la introducción de mejoras o modernizaciones.
Uno de ellos dice relación con los trámites y operaciones asociados a la inscripción de la transferencia de un inmueble, al alzamiento de eventuales hipotecas previas, a la inscripción de una nueva hipoteca, y a la entrega efectiva del dinero que es precio de la compraventa o que proviene de un mutuo hipotecario.
Bajo el actual sistema, mientras la escritura pública de compraventa y/o hipoteca no queda inscrita en el registro, el vendedor o propietario constituyente de la garantía sigue siendo dueño del inmueble, de modo que éste permanece sujeto a riesgos propios del patrimonio de dicho vendedor o propietario. Así, si un tercero se ha apresurado a inscribir un embargo, hipoteca u otro gravamen, el comprador del inmueble y el acreedor de la hipoteca que se pretendía constituir quedan en un muy mal pie, al menos si desembolsaron el precio de la compraventa o el dinero del préstamo sin esperar la inscripción. En esos casos existe el riesgo de nulidad del contrato que se pretendía inscribir, o que se haga muy difícil o incierta su inscripción, o que, la propiedad resulte con gravámenes preferentes a favor de terceros.
De otro lado, nuestro sistema legal no admite la alternativa de efectuar primero la inscripción y condicionar los efectos de la ésta (transferencia del dominio) a que efectivamente se pague el precio de la compraventa; lo que podría ser una alternativa para las partes. Inscrita la propiedad, se transfiere necesariamente el dominio, según la opinión que prevalece entre los juristas.
Para salvar estos riesgos e inconvenientes, se recurre en la práctica a un sistema bastante complejo, con múltiples variantes y no siempre exento de riesgos, que implica la retención del precio – que en la escritura se declara pagado a satisfacción del vendedor-, en manos del notario y / o la entidad financiera interviniente hasta que se acredite que efectivamente el inmueble ha quedado correctamente inscrito a nombre del comprador sin más gravámenes que la hipoteca contenida en la escritura mencionada.
Al respecto, podría pensarse que con la ayuda de la tecnología podría instaurarse un sistema que asegure cierta simultaneidad en las gestiones señaladas, a saber firma de la escritura, ingreso de la información en el registro conservatorio y certificación de la inexistencia alteraciones en la situación del inmueble prevista en la escritura. Otra opción, siguiendo a otros sistemas legales, sería crear certificaciones previas de la situación del inmueble en el registro, mediante las cuales se asegure legalmente la mantención de esa situación durante el tiempo necesario para inscribir el acto de transferencia o constitución de garantías de que se trata; evitándose así el riesgo de interferencias de último minuto.
Aparte de los mayores costos de los mecanismos en uso, es deseable disminuir el tiempo de entrega efectiva del precio o del dinero del financiamiento. Esas demoras no sólo implican un costo financiero, sino que pueden acarrear problemas de descalce entre los valores acordados entre comprador y vendedor, particularmente si el crédito está respaldado en la emisión de letras de crédito cuya liquidación en el mercado puede verse afectada por fluctuaciones inesperadas.